房贷利率传来好消息，对你的买房有何影响？

*近有报道称，银行首套房贷款利率下降，还有其他银行二套房贷款利率有不同程度下降，放款速度也明显加快。对于购房者来说，房贷利率下浮有什么影响呢？之前购房的人还款金额会有变化吗？

房贷利率，有几个关键词，一是基准利率，二是上浮和下浮。

 ★ 基准利率 

基准利率是指国家现行的贷款利率，目前为4.9%，这个只要国家（即央行）不调整，谁也变不了。如果国家上调基础利率，那么不管之前买和现在买，利率都会调整。如果只是商业银行调整上浮下浮的幅度，那么只会影响现在买房，之前买房不受影响。

例如现在银行基准利率是4.9%，贷款银行给你打9折利率，那你的房贷利率就是4.9%*90%=4.41%。不管房贷利率怎么调整，对你都不会有影响，只有基准利率调整了，才会影响你的房贷利率。基准利率调整时，你的房贷利率永远是基准利率的9折。

 ★ 基准利率上浮和下浮 

基准利率上浮和下浮主要原因就是为了控制货币的流动性，从而影响整个社会的经济。上浮意味着紧缩的货币政策，使得货币回笼到银行。反之，下浮意味着扩张的货币政策。

如果贷款利率的基准上浮幅度下调5个百分点，按贷100万、为期30年算的话，总共还款利息可以少还5万多块钱。

央行贷款利率下浮，对正在偿还中的房贷是有影响的，在签订贷款合同的时候会对贷款利率的调整进行规定，有按季度和按年调整，按照贷款合同上面的规定，会对房贷的贷款利率进行调整，然后从新计算房贷。那么还款人的月供就会有变化了。银行调整时间不尽相同，具体调整情况还需咨询所贷款银行。

详细情况如下：

1.按季度调息

本季度调整，下季度执行。如2018年11月22日调整贷款利率，则1月还款按新利率计算。

2.按年调整

即本年调整，次年1月1日开始执行新的贷款利率;如2018年11月22日银行调整贷款利率，则2018年1月1日还款按新利率计算。

 ★ 商业银行利率上浮下浮 

利率上浮是各商业银行（除中国人民银行以外的银行金融机构）在中国人民银行下发公布的基准利率基础上针对某种业务对利率做出不同幅度的上行调整，与此相对的还有利率下浮。商业银行房贷利率上浮和下浮对已经进行房贷的人是没有影响的，只会影响未贷款房贷的人。

例如商业贷款200万，贷款30年，按基准利率4.9%计算，还款总额共382.12万,若银行贷款按基准利率上浮20%计算，则还款总额为426.13万，上浮15%还款总额为415.15万，可以看出利率下浮5个点则可少还11.15万。

目前，淮安银行房贷利率下浮，对购房者来说无疑是重磅利好，与其趁着上浮20%，30%这样的高利率购房，不如低利率出手。

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