楼上漏水,楼下受损,受害业主到底该找谁?

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CCTV新闻频道“24小时”栏目曾报道了—聚焦物业乱象。总共分5部分、时长12分钟。其中,第一部分内容是《富力家园,物业不作为,漏水难解决》。那么,房屋漏水真的是物业不作为吗?房屋漏水、业主真的可以不交物业费吗?

 

1、房屋漏水,并非物业不作为

导致房屋漏水的原因非常复杂,如屋顶漏水、外墙渗水、楼上漏水、管道堵塞地漏反水等,有的肉眼直接能找到,大部分漏水原因很隐蔽。

 

2、保修期内房屋渗水漏水,开发商负责维修并承担损失

现实中,大量房屋漏水是因为房屋质量问题,属开发商责任,板子却打在了物业公司身上。

保修期内,漏水由开发商负责维修。但相对于房屋几十年的使用寿命来说,保修时间过短。以下是房屋各部位的保修期限。

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》明确,正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;管道堵塞2个月。保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。

我们注意到,对业主的保修期,屋面防水不是5年,而是3年;计算日期不是从验收合格之日起,而是住宅交付之日起。

 

3、保修期外,侵权人负责维修并承担损失

 

如楼上住户装修破坏防水层、改造管道、不当用水等,或者防水材料自然老化,超过质保期,正常生活用水导致渗水漏水,此时,楼上邻居属于侵权人,应当通过相邻纠纷的处理途径处理。

 

4、业主委托物业维修或公共部位大中修时,找物业公司

很多物业企业是开发商的子公司,接受了开发商的委托对房屋质量问题进行维修,此时,保修期的责任由物业代开发商负责。

因房屋主体结构、公共部位或公共设施设备损坏而渗水漏水,需要大、中修或更换的,经过专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意(或者走绿色通道申请),由物业公司申请维修资金进行维修。

现实中,不少业主因房屋质量、小区绿化环境、安保等迁怒物业公司,并拒交物业费。依据权责利相对等原则,物业公司只要做到了其职责范围内的事情,其就算履行了善良管理人的注意义务。

那么,什么是物业公司职责范围内的事情呢?《物业管理条例》规定,物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。前期物业管理的依据是前期物业服务合同。

 

5、房屋漏水,业主不能拒交物业费

业主主张的房屋质量问题,与物业服务并非同一法律关系,其可与相关责任者另行解决,而不能以此为由拒交物业费。

 

我们来看两个案例。

案例一

房屋漏水,业主8年拒交物业费,法院:还得交

据楚天都市报报道,李某系硚口一小区的业主,2008年7月,她入住后发现房屋漏水,遂向物业公司反映情况,但物业公司没有进行维修。此后,李某认为可能是外墙渗透造成漏水,提出在阳台搭建雨阳棚,也遭到物业公司反对。

 

法院审理后认为,李某作为业主与物业公司是共存共荣的关系。一方面,物业公司作为物业服务机构,在其管理服务过程中,针对出现的各种问题,应当积极主动地与业主沟通、协商,尽己所能解决实际问题,提升服务水平,彼此消除误会,而不应当让矛盾长期存在;另一方面,李某与该物业公司之间也应相互体谅和支持,不应当一味地以拒交物业服务费作为对抗,否则物业服务公司将难以为续,更无法保障其能提供优质的物业管理服务工作。李某应向物业公司交纳物业服务费。

 

案例二

房屋漏水可否拒付物业费?法院:两个法律关系不能相混 

据姑苏晚报报道,2013年3月1日起,吴江一家物业公司受聘从事某小区的物业管理。李某某、王某某夫妻从2014年起居住在该小区内,但一直没有主动交纳物业费,到今年已结欠物业服务费2511元。由于物业公司多次催讨无果,就将业主告上了法庭。

 

李某某称其房屋漏水,经常向物业服务企业报修而未能解决,要求物业公司赔偿损失,否则拒交物业费。承办法官耐心向两被告释明,因漏水主张的赔偿与交纳物业服务费不属于同一法律关系,应分别处理。但在庭审中两被告仍表示不愿支付物业费。法院经核算后判决两被告应支付物业费2509.92元。

 


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